保定市中级人民法院


 

期房合同案件的法律保护问题应予重视

发布时间:2012-12-14 16:30:15


随着我国改革开放,市场经济不断繁荣, 房地产业在一定程度上已经成为地方经济的支柱性产业,但是由于相关法律法规存在滞后及商品房价格大幅波动等原因,在商品房交易过程中出现了不少法律问题,购房者与开发商之间的矛盾日益激化,造成社会维稳的巨大压力,大量房屋买卖合同案件涌入法院,使法院也面临司法资源奇缺、群体性信访隐患等矛盾与窘境。究其原因,房屋预售制度,也就是所谓的“期房预售”制度是问题形成的主要成因。自2011年以来保定市北市区人民法院共受理由“期房预售”引发的民事案件198件,涉及的房地产开发企业高达10余家,案件数量之多,涉及范围之广,已经引起该院党组的高度重视,通过召开专题会议等形式,对相关案件的类型、成因、解决方法和建议进行了积极的研究讨论。

通过对该院审理的该类案件进行梳理和分析,商品房买卖合同纠纷案件主要有以下几类:

一、迟延交付房屋引发的商品房买卖合同纠纷

主要指开发商逾期交付商品房产生的纠纷。开发商迟延交付的原因很多,主要有工程迟延施工,工程质量问题造成验收迟延,缺少规划、立项或有关审批手续,拆迁,资金压力,房价上涨后开发商恶意迟延交房等多种因素。审理该类案件,适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第十六条,确认违约金标准,不高于损失的30%。但在审判实践中,因房屋质量引发纠纷时如何确定交付房屋的时间、迟延交付造成的损失如何界定及举证责任分配是审判实践中遇到的难点。

开发商迟延交付通常表现为两类情形:一是因施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房;二是因房屋不符合合同约定导致的逾期交付。其中第二种情形需要法官根据案件事实对房屋是否具备交付条件作出判断,从而进一步认定是否构成交付迟延。关于开发商因逾期交付行为应承担的违约责任,《解释》第十五条赋予了买受人三个月催告期满后的合同解除权,第十七条对损失赔偿额亦明确了同地段同类房屋租金的标准。但该两条,并未含概所有该情形下开发商应承担的责任内容。在买受人依《解释》第十五条行使了合同解除权后,可同时依《合同法》第一百一十三条的规定主张可得利益的损失。

二、因质量引发的商品房买卖合同纠纷

一是房屋主体结构质量不合格。房屋主体结构指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体,其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题;二是严重影响正常居住使用的质量问题,这是指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等;三是其他质量问题,如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

对于质量纠纷案件开发商应承担的民事责任,《解释》第12条、第13条第1款赋予了房屋买受人在出现上述前两种质量问题时的合同解除权及损失索赔权。实践中,如果房屋的买受人在此情形下不请求解除合同的,开发商应承担何种赔偿责任?具体适用标准如何确定?是审判中经常遇到的难点。在司法实践中,对前述两种情形也有很多买受人请求开发商承担保修及逾期交付的责任。如果质量问题确实达到严重影响使用的情况下,则商品房虽通过验收,仍可以认为不具备交付条件,买受人仍可以据此要求开发商承担逾期交付的违约责任。

三、两证办理迟延导致的商品房买卖合同纠纷

不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。因开发商原因未在法定或约定期限内办理权属证书,使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的,而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态,影响房地产市场的稳定发展。关于开发商迟延办证的违约责任,《解释》第十八条作了具体的规定,弥补了目前相关房地产法律法规的不足,对审判实践具有重大的指导意义。但对《解释》第十八条所规定的“由于出卖人的原因”的理解不一,处理结果也因此具有较大分歧。商品房权属登记包括整个房地产项目的初始登记及单元权属登记。初始登记无疑均由开发商负责,单元权属登记则既需开发商提供相应材料(如单元测绘图纸等),还需买受人提供相关证件。当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记及单元权属证书登记后,随后即为行政部门制作、发放权属证书的过程,该过程应属于具体行政行为,并不受开发商的左右。所以如何确定“由于出卖人的原因”,是需法律明确的界定的问题。由于开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止,可以将开发商在法定或约定的期限内完成上述资料的备案,即认为开发商相关义务已履行完毕。

四、配套设施与合同约定不相符引发的商品房买卖合同纠纷

所谓配套设施,包括配套基础设施和配套公共设施。买受人在决定是否购买商品房时往往综合考虑了房屋所处位置的配套基础设施和配套公共设施。配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、道路、花园、绿化、医院、学校、超市等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件,而公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素。开发商往往为了节约成本,在配套设施的建设上偷工减料草草了事,从而导致购房人的不满,引起纠纷。《解释》明确了开发商对于规划范围内相关设施的广告宣传作为要约来处理,若开发商违背了广告宣传中的承诺与说明,将承担违约责任。审判实践中,作为原告的购房者,只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的,并与所购商品房的配套设施实际不符,开发商就可能为此承担违约责任。但《解释》仅仅把开发规划范围内相关设施宣传广告列为要约,对于开发规划范围外配套设施的虚假宣传未规定如何处理。

五、开发商交付的房屋与合同约定的面积不一致引发的商品房买卖合同纠纷

开发商交付的房屋与合同约定不一致的情况包括:1、交付房屋面积大于合同约定面积;2、交付房屋面积小于合同约定面积。法院审理此类案件,依照《商品房销售管理办法》第二十条规定,“按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。        

六、出卖人未取得商品房预售许可证,与买受人订立商品房预售合同引发的商品房买卖合同纠纷

根据《解释》第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。但在审判实践中,出现买受人入住之后至起诉前,出卖人仍未取得商品房预售许可证明的情况,法院按照房屋买卖合同纠纷受理此类案件,依法应确定合同无效,但如果法院依法出判,大批购房者面临退房后无家可归的后果,将引发严重的社会震荡,然而法院又无其他相关法律支持,只能通过长时间的调解,化解双方矛盾。但如出卖方无条件办理商品房预售许可证明(如开发土地的性质未变更等),此类问题将是一个无法解决的死结。

该院目前审理涉及房屋买卖合同纠纷采取的措施

1、主动介入。立案庭在接待当事人咨询有关房屋买卖合同类案件后,主动约见开发商了解相关情况,涉案数量及范围,如有可能引发群体性诉讼,及时向主管院长及审判庭通报,制定解决预案,并向起诉人做好释法及诉讼风险告知工作。

2、诉前调解。该院成立了诉前调解中心,指派业务素质高,经验丰富的调解员进行诉前调解,做到缓和矛盾,维护稳定,即使调解不能成立,也要向双方当事人做好法律解释工作,避免引发群体性事件。

3、注重效果。房屋买卖合同纠纷类案件进入审理环节后,该院要求法官在审理中考虑务必考虑法律效果与社会效果的统一,要不厌其烦的做好当事人稳控工作,避免引发社会震荡。

   该院辖区是城市改造的重点区域,仍存在引发大规模房屋买卖合同案件诉潮的隐患,法院是保护购房者合法权益的最后防线,但仍存在判决后开发商已携款潜逃,无法执行或高额赔偿金导致开放商破产,无法偿还建设欠款及银行贷款等问题,这一方面是对司法资源严峻考验,另一方面也对政府的公信力造成不利影响,政府相关部门应加大监管力度,对在建工程进行提前督导,排除隐患。根据在审判实践中发现的诸多问题,该院提出如下建议:

  一是购房者对预售人未办商品房预售登记即签订的预售合同可选择解除合同或要求赔偿。根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续,这是预售人的义务。从权利和义务的角度出发,两者是一个对立统一体,有权利必有义务,有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有直接利害关系的一方,有权要求预售人必须对预售合同进行登记,而相关法律法规并未赋予购房者这一权利。因此,应明确赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利,这样才能避免预售人不到有关部门登记,而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有效地保护自己合法权益的不利局面。从市场交易实践来看,商品房预售登记,可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求购房者有对预售人未办商品房预售登记即签订的预售合同解除合同或要求赔偿的选择权。只有这样,才能促使房地产开发企业与购房者及时到有关部门进行合同登记,通过登记使合同产生公示的效力,对抗第三人的购房行为,减少商品房预售的纠纷,从根本上保护购房者的合法权益的实现。

    二是对房地产开发企业实行预售款项监管。《城市商品房预售管理》第五条第三款规定,商品房预售应当按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。 但是这一款规定不能对从根本上杜绝商品房预售带来的负面影响,没有一个专门机构对商品房预售的全部款项进行有效的监管,当商品房预售款项的使用处于无人监管的状态,房地产开发企业携款潜逃并非难事,商品房面积缩水、工程质量不合格等现象也可能因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房预售中,可以考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管,确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给,待商品房竣工验收合格后再将余款退还给房地产开发企业,以避免房地产开发企业携款潜逃、将预售款项挪作他用等问题,最大限度地保障工程款项不人为地流失,保证工程建设的顺利进行,切实有效的保护购房者的合法权益。

  三是完善对房地产开发企业未依法进行预售登记和违反预售款项专项使用规定的惩处机制。法律的主要特征就在于其是由国家强制力保障实施的。而有关商品房预售的法律法规,却没有规定对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应的惩处机制的前提下,房地产开发企业的违法行为将毫无顾忌,购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面,我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性。因此,为了保证这两项措施得到落实和遵守,我们还应建立健全相应的惩处机制,明确房地产开发企业违法行为的代价,包括行政、民事甚至刑事责任。因为只有在国家强制力的威慑保障下,才能真正起到令行禁止的作用。

四是政府职能部门对开发企业进行诚信记录,及预售保证金阶梯性缴纳。对逾期交房,逾期进行初始权属登记,开发、预售等证照不全,预售房屋质量不合格等问题的预售人信息向社会公示,按照开发企业的诚信记录阶梯性缴纳预售保证金,即诚信记录越优良者缴纳的预售保证金数额越低,反之则亦然。对屡次发生问题的企业应取消其预售及开发资质。

五是加强政府职能部门与法院的协调配合。法院审查房屋买卖合同纠纷类案件时,如发现应由政府职能部门补全相关行政登记的情况时,应由该政府职能部门及时补全,否则可能出现司法权代替行政权的情况发生。

责任编辑:裴晶晶    

文章出处:保定市北市区人民法院    

 

 

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