保定市中级人民法院


 

从一起执行案件谈租赁土地上建筑物的执行

  发布时间:2011-05-17 16:50:34


[案情]

崔某于1996年租赁一处乡镇企业的旧址建立了一个新的乡镇企业。双方约定,场地租赁费用为每年3700元,崔某可以根据建厂需要建设厂房、宿舍,自行办理建厂的相关手续。该租赁合同没有约定租赁期限。20094月因经营不善该企业倒闭。20095月,债权人申请查封了租赁场地上属于该企业的厂房和宿舍。判决生效后案件进入执行程序,法院对查封的厂房和宿舍进行了评估和拍卖,因无人竞买导致两次流拍。后法院将以上房屋直接抵顶给起诉的债权人。

 [评析]

本案中,该乡镇企业所在场地的土地使用权属于出租人,厂房和宿舍的所有权属于乡镇企业主崔某。由于土地租赁关系的存在,案件的执行直接影响到了债权人和出租人的利益。笔者认为该案的执行存在一定的不当之处。

首先,法院不能强制当事人解除租赁合同。我国《合同法》对解除合同的限制十分严格,只有法定的情形下,才允许当事人解除合同。《合同法》规定,对于不定期租赁,双方均可随时解除合同,但在合同解除前,双方均应遵守合同确定的义务,任何一方要改变合同内容,必须通知并征得对方同意。当事人一方主张解除的,应当通知对方。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。在租赁合同存在的前提下,法院不能直接处理合同的标的物。而本案执行过程中对该企业的建筑物进行拍卖、抵顶,导致了租赁合同的强制终止,严重损害了案外人出租人的利益。     

其次,该案执行建筑物必须先行解决土地使用权的问题。我国实行房屋和土地分别登记制度,承认土地使用权和房屋产权是相互独立的物权关系。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权,查封土地使用权的效力及于地上建筑物,但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”法院对租赁土地上的建筑物进行查封并无不当。但是,建筑物取得后要进行管理、使用和处分,没有土地使用权的建筑物必然是无源之水、无本之木。法院在对土地使用权问题不进行协商的情况下,强行对房屋进行拍卖、抵顶,留有严重的后遗症。债权人得到了建筑物却没有土地使用权,拆走会使房屋失去原有价值,不拆走则直接导致债权人对出租人土地的强行侵占。因建筑物产权不完全,遇到再次转让或拆迁等情况时矛盾也很多。出租人则更为尴尬,未接到任何通知的情况下,租赁合同已被法院强制解除,出租土地上的建筑物已归属他人,土地使用权也同时被他人强行侵占。出租人如要求债权人“搬走”建筑物,将会引发二者更大的矛盾。法院的执行导致债权人和出租人的利益被强行的捆绑在一起,建筑物不能及时顺利变现和使用,谁都无法独立实现自己的权利,二者的利益均受到了严重损害。

对于此类案件,法院执行中必须考虑债权人和案外人的利益,案件解决是为了彻底化解矛盾,而不能因执行不当而引发更大的社会矛盾。在我国,为了维持土地与其附着的建筑物的完整与经济价值,处分地上建筑物时实行土地使用权与建筑物所有权在归属主体上的一体化。《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条规定,建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施实行一并处分的原则。 土地是建筑物的基础,建筑物所有权的行使必须建立在已经合法取得土地使用权的基础上。本案当中,由于租赁关系的存在,土地使用权与建筑物所有权是原始分离的,二者很难达到一并处分的结果。执行过程中,法院首先要通过做思想工作由当事人来主动解除租赁合同,必须提前通知出租人并做好相关解释工作,争取出租人的理解和支持,由其主动解除租赁合同。针对土地使用权和建筑物所有权是分离的状况,租赁合同解除后,出租人如果主张对房屋的优先购买权,法院应予支持,以期实现建筑物与土地使用权的一体化。如出租人放弃购买权,法院可以在征得出租人同意并扣除租赁费用的前提下对建筑物进行单独处理,组织出租人与建筑物的买受人协商订立租赁合同,买受人通过缴纳租金而继续租用该场地。在无人竞买的情况下,由法院组织债权人和出租人协商,建筑物抵顶给债权人,债权人与出租人继续订立租赁合同,或经法院主持由双方协商共同出租给第三人使用,租金由双方进行分配,以避免双方利益不一致造成损失。

    综上所述,在执行租赁土地上建筑物案件的过程中,法院必须协调处理好买受人与出租人关系,而不能将房屋进行直接抵顶,规避土地使用权的存在,将矛盾一推了之,给他人的合法权益造成伤害。

责任编辑:胡香玉    

文章出处:蠡县法院     

 

 

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